Wohnraum für Familien wird immer mehr zu einem schwierigen Thema. Das betrifft Mietwohnungen ebenso wie Eigentumswohnungen. Das größte Problem ist in beiden Fällen die Finanzierbarkeit. Während es vor allem im gemeinnützigen Mietsektor die Chance gibt, eine kostengünstige Wohnung zu bekommen, ist das auf dem freien Mietmarkt schwerer.
Denn oft genug muss man auf die Zuteilung warten, fällt (noch) nicht in die Förderkategorien (etwa weil die Familie erst wachsen muss) und braucht daher finanzierbaren Wohnraum abseits der Gemeinnützigen.
Obertrum setzt auf Starterwohnungen um junge Familien im Ort zu halten
In manchen Gemeinden setzt man daher auf Starterwohnungen. So wurden beispielsweise kürzlich die ersten Starterwohnungen für junge Menschen über dem Eurospar Obertrum übergeben. In Zusammenarbeit von Spar mit Leitgöb Wohnbau entstanden 24 Mietwohnungen im Zuge des Neubaus des Eurospar-Markts. Die Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 64 Quadratmetern haben einen äußerst günstigen Mietzins und geringe Betriebskosten, was auf die besondere Bauweise zurückzuführen ist. Die Gemeinde Obertrum hat für 18 der 24 Wohnungen das Vergaberecht.
Durch den sehr günstigen Mietzins und die geringen Betriebskosten soll jungen Gemeindebürgerinnen und -bürgern der Start in den ersten eigenen Haushalt ermöglicht werden. "Durch den Einsatz modernster Technik in Kombination mit Photovoltaik kann der Energieverbrauch optimiert und die Betriebskosten minimiert werden", sagt Bürgermeister Simon Wallner.
Förderungen können die strengen Kriterien für Kreditvorgabe abfedern
Das ist nur ein Beispiel von vielen, wie Gemeinden versuchen, junge Familien im Ort zu halten. Die meisten wollen ohnehin im Eigentum wohnen, doch das ist seit etwas mehr als einem Jahr noch schwieriger geworden, denn die sogenannte KIM-Verordnung schreibt strenge Kriterien für die Kreditvergabe vor. Dementsprechend stark sind die Zahlen zurückgegangen, die Banken berichten von einem regelrechten Einbruch bei Immobilienkrediten.
Hier kann über Förderungen einiges abgefangen werden, die strengen Regeln müssen dennoch eingehalten werden. Durch Förderungen ist es aber möglich, Angebote gewerblicher Bauträger wahrzunehmen. Hier liegt die Kunst vor allem im Know-how der Bauträger, nämlich die Gebäude so gemäß den Förderrichtlinien zu errichten, dass die Bewohner möglichst niedrige (laufende) Kosten haben.
Das ist vor allem im Bereich Energie möglich. Da geht es dann nicht nur um Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Pufferspeicher, sondern auch um ökologisches und damit nachhaltiges Bauen mit den entsprechenden Baustoffen. Gerade in diesem Bereich gibt es viele Förderungen, sowohl von den einzelnen Gemeinden als auch von den Bundesländern und dem Bund. Typisch österreichisch ist dabei, dass die Förderlandschaft von Bundesland zu Bundesland verschieden ist und Maßnahmen, die beispielsweise in Straßwalchen gefördert werden, im wenige Kilometer entfernten oberösterreichischen Palting dagegen nicht und umgekehrt.
Eine Möglichkeit, die Wohn- und damit Kaufkosten zu senken, ist das Bauen im Baurecht
Dabei wird der Grund nicht gekauft, sondern für eine bestimmte Laufzeit gegen eine "Miete" zur Verfügung gestellt. Der Vorteil einer solchen Konstruktion ist, dass die (in Salzburg sehr hohen) Grundpreise nicht bezahlt werden müssen und sie daher die Anfangspreise nicht belasten. Der Nachteil ist, dass über die gesamte Laufzeit die indexgesicherte "Miete" für das Grundstück anfällt, ohne dass einem am Ende das Grundstück dann auch gehört. Das ist in vielen Fällen aber zu Beginn einmal nicht erheblich, weil die Laufzeiten für solche Baurechtsflächen gleich einmal 50 Jahre oder mehr betragen können.
Weniger Wohnungskäufe im ersten Halbjahr 2023 in Salzburg
In Salzburg gab es im ersten Halbjahr 2023 1273 Transaktionen bei Eigentumswohnungen, das ist ein Rückgang um 39,1 Prozent. Prozentual ist dies der größte Mengenverlust unter allen Bundesländern. Nominal sind es 816 Verbücherungen weniger. Das geht aus Daten von ImmoUnited im Auftrag von Remax hervor. Wer im ersten Halbjahr 2023 im Bundesland Salzburg eine Eigentumswohnung erwarb, zahlte im Mittel 319.375 Euro. Das sind 4,3 Prozent oder 13.117 Euro mehr als ein Jahr zuvor. Insgesamt 452 abgeschlossene Transaktionen, um ein Drittel weniger gegenüber dem ersten Halbjahr 2022, bescheren der Stadt Salzburg zum Halbjahr 2023 wieder Rang eins im Mengenranking. Für die Landeshauptstadt sind die 452 Kaufakte jedoch ein neuer Negativrekord, der bisher mit 465 Einheiten im Jahr 2012 lag.