Luxusimmobilien: Hochwertiges wird cash bezahlt

"Auffällig aufgrund diverser Hinweise aus den Zahlen, aber auch aufgrund der Beobachtungen unserer Experten im ganzen Land ist die Tatsache, dass das Luxussegment zwar von einer Gesamtstimmung beeinflusst wird, weniger jedoch von der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung."

Geld sicher zu investieren, um der Inflation ein Schnippchen zu schlagen, möge für manche Käufer ein Argument gewesen sein. Finanzierungsnöte aufgrund von Bankrestriktionen seien dagegen für liquide Barzahler mit gefüllter Portokasse kein Thema.

Was ist eigentlich eine Luxusimmobilie?

Bleibt die Frage, wie sich Luxus eigentlich definiert. Vor allem wenn es um nüchterne Zahlen dazu geht. Eine leicht greifbare, aber rein statische Messgröße ist die Anzahl der Objekte mit Kaufpreisen von einer Million Euro und mehr. Demnach wurden 2022 insgesamt 1632 Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke) mit Preisen von einer Million Euro und mehr in Österreich verkauft, um 15,9 Prozent mehr als 2021, davon 361 sogar um zwei Millionen Euro und mehr.

Verteilung von Luxusimmobilien in Österreich

Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich: 721 sind es in Wien (577 waren es 2021), 307 in Tirol (312) - da spielen Skigebiete und vor allem der Bezirk Kitzbühel eine tragende Rolle. Im Bundesland Salzburg treffen Skifreunde auf Kunstfreunde: 184 (162). In Vorarlberg mit 107 gibt es ebenso Skigebiete von Weltrang und Kunst auf allerhöchstem Niveau. "Aber ausschlaggebend sind im Ländle nicht so sehr die Spitzenpreise, sondern das allgemein hohe Preisniveau, das überproportional viele hochwertige Immobilien ins Luxussegment rutschen lässt", erklärt Remax-Experte Anton Nenning. Das zeigt auch der Abstand zu den größeren und mengenmäßig viel wichtigeren Flächenbundesländern: Niederösterreich kommt dank Wien-Umland auf 94 Millionenobjekte (70), Oberösterreich auf 88 (74) und das viel kleinere Kärnten - den warmen Seen sei Dank - auf 81 (68). Die Steiermark landet bei 45 (25) und verzeichnet mit plus 80 Prozent den höchsten prozentuellen Anstieg, das Burgenland bleibt wie 2021 bei 5.

Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich 2022 4,26 Mrd. Euro schwer

Weil sich der Luxusbegriff laufend wandelt und sich auch die Preise aufgrund von Angebot und Nachfrage und jetzt auch wieder wegen der Inflation ändern, hat das Maklernetzwerk Remax Austria den Luxusbegriff der "top fünf Prozent" eingeführt. So wie die Spitze des Eisbergs abhängig von seiner Gesamteismasse mehr oder weniger aus dem Wasser ragt, wächst oder schrumpft der Fünf-Prozent-Definition entsprechend das Luxussegment mit der Anzahl der insgesamt gehandelten Immobilien.

Zum Luxusimmobilien-Segment zählten im Vorjahr laut dieser Definition die 492 teuersten Einfamilienhäuser (2021: 536; 2020: 536), die 2524 teuersten Wohnungen (2021: 2806; 2020: 2519) und die 142 Top-Dachgeschoßwohnungen (2021: 172; 2020: 145) plus die 96 Seegrundstücke (2021: 118; 2020: 69) und die 289 Seeliegenschaften (2021: 189; 2020: 101), um 100 mehr als zuletzt. Insgesamt war dieser Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich 2022 4,26 Mrd. Euro schwer (plus 2,8 Prozent), nach 4,15 Mrd. Euro im Jahr 2021 und 3,14 Mrd. Euro 2020. Der Preis für ein Einfamilienhaus in der Luxusklasse ist seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen. In anderen Worten: Jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich kostete 2022 mindestens 1,05 Mill. Euro. Die Preisdynamik hat sich dabei von plus 17,5 Prozent (2020/19) über plus 24,4 Prozent (2021/20) auf plus 5,5 Prozent (2022/21) reduziert. Die Top-10-Einfamilienhäuser kosteten 2022 mindestens 6,00 Mill. Euro (minus 22,6 Prozent) und im Durchschnitt 9,62 Mill. Euro (minus 10,5 Prozent). Acht davon finden sich in relativer Nähe im Bezirk Kitzbühel, die billigeren zwei im 18. und 19. Bezirk in Wien.

Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro. Die Preise stiegen demnach um 2,2 Prozent (2019/20), 10,3 Prozent (2020/21) und um 12,7 Prozent (2021/22). "Während also das Topsegment der Einfamilienhäuser 2022 seitwärts dümpelte, haben die Topwohnungen noch weiter an Attraktivität gewonnen und Fahrt aufgenommen", erklärt Nenning. Von den Top 10 waren wieder vier im Bezirk Kitzbühel und sechs in Wien, davon fünf im ersten Bezirk.

Luxusdachgeschoßwohnungen kosteten schon 2020 mindestens 1,00 Mill. Euro. 2021 stieg der Mindestpreis auf 1,18 Mill. Euro und aktuell hält er bei 1,35 Mill. Euro.
Auch hier, wie bei den Wohnungen in den unteren Stockwerken, gibt es eine unvermindert hohe Preisdynamik: Nach einem Anstieg um 12,4 Prozent (2019/20) und 18,0 Prozent (2020/21) waren es plus 14,4 Prozent (2021/22). Die Top-10-Dachgeschoßwohnungen bieten, mit einer Ausnahme, einen in der Regel atemberaubenden Blick auf die Bundeshauptstadt - sechs Mal aus der Inneren Stadt.

Dieser aus vier Teilindizes gebildete Remax-Luxury-Preisindex veränderte sich 2021/22 (2020/21) folgendermaßen: Luxuseinfamilienhäuser: minus 7,7 Prozent (plus 34,7 Prozent), Luxuswohnungen: plus 36,9 Prozent (plus 7,5 Prozent), Luxusdachgeschoßwohnungen: plus 12,6 Prozent (plus 25,3 Prozent).

Salzburg an dritter Stelle beim Preisranking von Häusern und Villen

Salzburg hält Rang drei im Preisranking von Häusern/Villen hinter Tirol und Wien, und das trotz erneuten Mengenverlusts von 110 (2019) auf 95 (2020), weiter auf 78 (2021) und schließlich 72 im Jahr 2022. Auch dass jedes sechste Salzburger Einfamilienhaus 2022 das Luxusniveau erreichte, ist beachtlich und mit 1,82 Mill. Euro um 15,7 Prozent teurer als 2021.

Die Top-10-Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg waren mindestens 2,40 Mill. Euro (plus 1,5 Prozent) und im Durchschnitt 3,42 Mill. Euro (plus 23,6 Prozent) wert. Unter den Top 10 findet sich sechs Mal die Stadt, zwei Mal der Flachgau, ein Mal der Pinzgau und ein Mal der Tennengau.

Während die Landeshauptstadt von 39 (2020) auf 28 (2021) und weiter auf 18 Einfamilienhauskäufe 2022 reduzierte, erhöhte Salzburg-Land seine Transaktionsmenge wieder auf 31 und damit fast auf dasselbe Niveau wie 2020 (32; 2021: 13). In Zell am See waren es 14 verbuchte Verkäufe. Ruhiger ging es in Hallein und in St. Johann im Pongau zu, wo je vier Transaktionen stattfanden, und eine in Tamsweg.

Bei den Luxuswohnungen gab es einen Einbruch: Nach 293 (2018), 304 (2019), 259 (2020) und einem Ausschlag mit 300 (2021) brach die Menge 2022 auf 215 Einheiten ein. Das ist dennoch die drittgrößte Anzahl im Bundesgebiet, weil jede achtzehnte Wohnung im Bundesland Salzburg eine Luxusbleibe darstellt. Salzburger Luxuswohnungen kosteten im Durchschnitt 992.393 Euro, um plus 11,0 Prozent mehr als 2021.

Die zehn teuersten belaufen sich mindestens auf 1,76 Mill. Euro nach 2,46 Mill. Euro. Die Durchschnittspreise im Salzburger Top-10-Wohnungsmarkt blieben mit 3,02 Mill. Euro nach 3,06 Mill. Euro (2021) beinahe unverändert. Auch im Bundesländerranking der Top 10 bleibt Salzburg beide Male auf Rang drei. Die Anzahl der Millionenwohnungen ist von 68 auf 66 zurückgegangen.

Salzburger Luxusdachwohnungen wurden durchschnittlich um 1,84 Mill. Euro gehandelt. Die teuersten verteilten sich zwölf Mal auf die Stadt, vier Mal auf den Stadtrand, je ein Mal auf den Pongau und Pinzgau.